Warum „Bauen Bauen Bauen“ nicht reicht

Berlin braucht mehr Wohnungen – doch die meisten Neubauten, die zurzeit entstehen, können sich nur Besserverdienende leisten. Allein mit dem Mantra „Bauen, bauen, bauen“ ist dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum nicht beizukommen.

Bauen? Na klar!

Eines gleich vorab: Dass in Berlin neue Wohnungen entstehen müssen, versteht natürlich auch Deutsche Wohnen & Co. Enteignen. Und auch wenn manche Gegner:innen der Initiative das Gegenteil behaupten: Bauherren lassen sich vom vermeintlich drohenden Sozialismus nicht abschrecken, sondern investieren weiterhin in Bauprojekte. Dass es mit den Neubauten trotzdem nur schleppend vorangeht, liegt an nicht fertiggestellten Bauprojekten bei gleichzeitig hoher Anzahl an Baugenehmigungen – nicht an unserer Forderung, profitorientierte Konzerne, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen, zu vergesellschaften. Akteur:innen, die bezahlbaren Wohnraum schaffen, etwa Genossenschaften oder landeseigene Wohnungsunternehmen, sind von dieser Forderung ohnehin nicht betroffen.

Bleibt die Sorge, dass dem Land Berlin Geld für Bauprojekte fehlen wird, wenn es die Wohnungen der Großkonzerne übernimmt. Deshalb schlägt Deutsche Wohnen & Co. Enteignen keinen Kauf zum (aufgeblasenen) Marktpreis vor, sondern lediglich eine Entschädigung vor, welche deutlich unter jenem spekulationsgetriebenen Marktpreis liegt.

„Die Höhe der Entschädigung hängt von einer gerechten Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten ab, muss aber keinesfalls notwendig am Verkehrswert orientiert sein.“

Staatsrechtler Prof. Dr. Joachim Wieland

Zu diesem Ergebnis kommen mehrere Rechtsgutachten wie das vom Staatsrechtler Prof. Dr. Joachim Wieland. Das Tolle: Die Stadt erhält einen Gegenwert in Form der Immobilien und die Ausgaben können durch Mieteinnahmen refinanziert werden. Der Landeshaushalt wird so nicht belastet.

Langfristig wird dem Land durch die angestrebte Vergesellschaftung nicht weniger, sondern mehr Geld für Wohnungsbau zur Verfügung stehen. 

Immer mehr unbezahlbare Neubauwohnungen

Die Neubauviertel, die in den letzten Jahren entstanden sind, zeigen deutlich: Bauen allein hilft nicht gegen die Wohnungsnot – denn die plagt vor allem jene, die sich keine hohen Mieten leisten können. Hohe Mieten werden aber für die neugebauten Wohnungen verlangt: Eine Neubauwohnung rentabel zu vermieten, bedeutet, sie teuer zu vermieten. Der Baulandpreis ist in keinem anderen Bundesland so hoch wie in Berlin, wo er sich seit 2010 verfünffacht hat und heute bei 1.328,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Zum Vergleich: In Thüringen sind es 49,70 Euro pro Quadratmeter. Wer in Berlin mit Neubauwohnungen Gewinne erzielen will, muss also üppige Einnahmen erzielen. So betrug bei 60 % der 2020 vermieteten Neubauwohnungen der Quadratmeterpreis 14 Euro, bei 46 % mussten gar 16 Euro oder mehr gezahlt werden. Damit lag er weit jenseits der durchschnittlichen Kaltmiete für Bestandswohnungen von 6,79 Euro pro Quadratmeter. 

Immer weniger bezahlbare Neubauwohnungen

Derweil schmilzt der Anteil günstiger Neubauwohnungen dahin. 2020 wurden nur 29 % der Neubauwohnungen für unter 12 Euro pro Quadratmeter vermietet. 2012 waren es noch 77 %. Dass das „Berliner Modell“ seit 2017 vorschreibt, 30 % der Neubauwohnungen als Sozialwohnungen zu vermieten, hilft in der aktuell dramatischen Situation nicht – umso weniger, als Unternehmen die Vorschrift mitunter recht spitzfindig auslegen. So richtete die Groth-Gruppe in einem Wohnkomplex in der Lehrter Straße „Studentenwohnungen“ ein, die vom „Berliner Modell“ ausgenommen sind, doch handelt es ich dabei faktisch um profitable Luxus-Appartements. Während die Belegungsbindung für immer mehr Wohnungen entfällt – also ehemalige Sozialwohnungen zu Marktpreisen vermietet werden –, kommt der soziale Wohnungsbau nur schleppend voran. 

Keine „Sickereffekte“

Glaubt man der Theorie vom „Sickereffekt“, sorgen freilich auch hochpreisige Wohnungen für Verbesserungen auf dem gesamten Wohnungsmarkt. Die Idee: Wenn Mieter*innen in eine teurere Wohnung umziehen, wird eine günstigere frei. Dieser Effekt soll bis ins unterste Preissegment durchsickern. In Wirklichkeit tut er das aber nicht – schon gar nicht auf einem so angespannten Wohnungsmarkt wie dem Berliner. Umzüge vollziehen sich meist im gleichen Preissegment: In teure Wohnungen ziehen meist Mieter:innen, die auch vorher schon in teuren Wohnungen lebten. Ein weiterer Haken: Umzüge ziehen oft Sanierungsmaßnahmen und Neuvermietungen nach sich. Beides verursacht Teuerungen für die Mieter:innen.

Was Berlin braucht, ist nicht einfach mehr Wohnraum. Berlin braucht bezahlbaren Wohnraum! Der aber entsteht nicht durch profitorientierten Neubau, sondern durch eine Politik, die das Wohl der Mieter:innen gegen die Gewinnsucht privater Großinvestoren verteidigt. Dass zu einer solchen Politik auch sozialer Wohnungsbau gehört, steht außer Frage.